Tapu İptal ve Tescil Davası zamanaşımı,koşulları nerde,kime karşı açılır ?

Tapu İptal ve Tescil Davası zamanaşımı,koşulları nerde,kime karşı açılır ?

Tapu, sahibine taşınmazdan (gayrimenkul) tam bir kullanma, yararlanma ve tüketme hakkı veren tam ayni hak yani mülkiyet hakkının senedi/belgesidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası zamanaşımı,koşulları nerde,kime karşı açılır ?
Tapu İptal ve Tescil Davasında zamanaşımı var mı ,dava açmanın koşulları nedir, dava nerde,kime karşı kim tarafından  açılır ?

 Tapu iptali ve tescili davası; gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tapunun gerçek hak sahibi adına geçirilmesi için açılır.

Tapuda; ‘tescilin illiliği ‘yani ‘sebebe bağlılığı’ prensibi vardır.(MK 1024) Buna göre tapuda her ne işlem yapılmışsa bağlı olduğu sözleşmede bir sakatlık olmamalıdır. Tapuda mülkiyet tescille kazanılır. 4721 sayılı TMK 706.maddesine göre ‘ taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır’  Taşınmazın A4 kağıt üzerine yazılarak satılması, alınması kural olarak geçerli değildir. Bunun istisnaları kanunla ve Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir.

Yolsuz tescile örnek vermek istersek; mesela hile yani aldatarak taşınmazın satışını alan kişi tapuda hak sahibi görünse de satan kişinin iradesi sakatlandığı için bu sözleşme geçersizdir, bu halde alıcının tapusu yolsuz tescillidir. Satıcı kandırıldığı için süresinde dava açarak alıcının tapusunun iptali ile kendi adına tescilinin talep edebilir. Bu Örnekte 6098 Sayılı TBK 36/1 maddesi uyarınca “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile,sözleşmeye bağlı değildir. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Öte yandan, hile her türlü delille isbat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.’  T.C. Yarg 1. HD 2012/10938 E. 2012/10436 K.

                                                                      Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’ 

TMK 706 ve TBK 237 maddelerine göre ‘Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’ Sakat bir sözleşmedir. Buna göre tapu el değiştirmişse bu tescil yolsuzdur ve 4721 sy 1025. Maddesine göre tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Başka bir örnekle izah etmek gerekirse; mirasçısından mal kaçırmak isteyen yani malını bağışlamak isteyen tapu sahibi malını satış ile devrederse bu işlem yolsuz tescil olur ve hakları ihlal edilen diğer mirasçılar tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası ile tapu devir işlemi iptal edilir. Çünkü taşınmazlardaki bağışlama işlemi şekle tabi olup bu şekle uyulmamış, satış sözleşmesi de tarafların bu yönde iradeleri uyuşmamış olduğundan geçersizdir. Bu dava türünde amaç tapuda görünen kişinin yerine geçmek yani taşınmaza sahip olmaktır.

SARI LOGO AVUKAT TEVRAT DURANTapu iptal ve tescil davası için aranan şartlar

4721 sayılı Medeni Kanunu’nun eşya hukuku kısmında taşınmaz mülkiyeti düzenlenmiştir. Bu davalarda, iyiniyetli 3. Kişilerin tapuya güvenerek yaptıkları devirler korunmuştur.(1023.madde) Fakat bunun da istisnaları vardır. Örneğin orman vasfındaki taşınmazların özel mülkiyete konu olamayacaklarından devri işlemi yolsuz tescildir ve alıcı iyiniyetli de olsa elindeki tapusu, Orman İdaresinin açacağı dava ile iptal olacaktır. Burada alıcının iyiniyetli olması bunu değiştirmez. Bu nedenle TAPUNUN DEVRİNİN ÖNLENMESİ İÇİN HMK 389 vd maddelerine göre MAHKEMEDEN BAĞIMSIZ BİR BAŞVURU YA DA DAVANIN BAŞLANGICINDA İHTİYATİ TEDBİR TALEP EDİLMESİ GEREKİR.

                                                                             Tapu iptal ve tescil davası kimlere karşı açılır ?

Tapu iptal ve tescil davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye, ölmüşse külli haleflerine, bundan hak kazanan kötüniyetli kişilere açılır. (TMK 1024 maddesi) Bu davayı tapudaki tescil işlemi ile hakkı ihlal edilmiş olan kişi açar.

  Tapu iptal ve tescil davasında harç, mahkeme masrafları ile avukatlık ücretleri ?

Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Bu tür davalar Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacağı gibi tüketiciler tarafından Tüketici Mahkemelerinde de açılabilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak Tapu iptal ve tescil davasında harç taşınmazın değeri üzerinden belirlenen bir nisaba göre ödenir. Ayrıca keşif,bilirkişi gideri ile tanık ve tebligat giderleri de peşin olarak mahkemeye ödenir. Tapu iptal ve tescil davasındaki vekalet ücreti taşınmazın değeri üzerinden % 10-25 arası bir orandır. (1136 sy 164.madde) İcra vekalet ücretleri ayrıca ödenir.

                                                                                   Belli başlı Tapu İptal ve Tescil Davası gerekçeleri ?

  1. İrade fesadı nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davası,(Satıcı/devredenin esaslı hatası, aldatılması, korkutuması,gabin gibi nedenler devir varsa devreden bu tapusunu geri almak için dava açabilir. Bu davanın süresinde açılması gerekir.
  2. Muris muvazaası (bir kısım mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterme) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  3. Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  4. Taşınmaz malikinin ehliyetsiz yani temyiz kudretini haiz olmaması, kısıtlanma için gerekli şartları taşıdığı halde satış/devir yapması halinde de tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Mesela akıl sağlığı yerinde olmayan  kişinin geçerli bir iradesi olmaz ve attığı imzaya değer verilmez. Fakat alıcıdan iyiniyetle satın alan 3. Kişinin iyiniyeti korunur ve tapusu elinden alınamaz. Burada iyiniyet alıcıda olsa da korunmaz, açılacak dava ile tapusu iptal edilir alınan bedel iade edilir.
  5. Kamulaştırmadan kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,( İdare 2001 yılı öncesi yasa döneminde kamulaştırma bedelini mal sahibi adına ödediği ve taşınmaz sahibine tebligatı yaptığı halde mal sahibi ferağ vermezse idare 2942 sayılı yasanın 16 ve 17. Maddesine göre tapu iptal tescil davası açabilir.
  6. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  7. Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
  8. Olağan ve olağanüstü zamanaşımına (4721 sy 713) dayanarak tapu tescil davası açılması mümkündür.
  9. İnançlı işlem, namı müstear,muvazaa vs. nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
  10. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen alacaklı tapusunu alamazsa ferağa icbar-hükmen tescil davası açılabilir.
  11. Sahte vekaletname ile ya da vekaletnamede devre yetki olmadığı halde tapunun devredilmesi halinde de Tapu iptal ve tescil davası açılır.
  12. Şufa (önalım) hakkının kullanılması mutlaka dava açılmasını gerektirir sonuçları itibarı ile tapu iptal ve tescil davasına benzemektedir.
  13. Alacağın temliki hükümlerine göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bina inşa edip 3. Kişilere adi temlik sözleşmesi ile daire satan yüklenicilere karşı alıcının tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır. Bu halde alıcı adi sözleşmeye dayanarak bu davayı istisnaen açabilir.
  14. Tapuya TMK 736’ya göre şerhedilmiş (alım, geri alım, sözleşmesel ön alım) hakkı tanınmış ve fakat devir sözleşmeye rağmen yapılmazsa yine tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. TBK 237’ye göre ‘Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.’Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
  15. Kat karşılığı arsa payının satımı sözleşmesine dayanarak her iki taraf Tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

                                                             Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süresi var mı ?

Tapu iptal ve tescil davası, ayni bir hakka dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Tescil yolsuz olsa bile iyiniyetli olan tapu sahibi için olağan zamanaşımı süresi 10 yılın dolmasıyla artık tapu geçerli hale gelir. Yine 6098 sayılı TBK 39.maddesine göre ‘Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.’ Bu nedenle 1 yıl içinde dava açılmazsa tescil geçerli hale gelir.  

3402 sayılı yasanın 12. Maddesine göre, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra , kadastrodan önceki sebeplere dayanarak tapu kaydnın düzeltilmesi davası dinlenmez.

                                                            Tapunuzla ilgili sürprizlerle karşılaşmamak için yapılması gerekenler ?

Tapu iptal ve tescil davası, uygulaması geniş olan bir dava türüdür. Yılların çalışması sonucu elde ettiğiniz kazançları birikim olarak taşınmazda değerlendirenlerin sayısı oldukça yüksektir. Taşınmazların değeri kişilerin kazançlarına göre oldukça fazladır. Taşınmazın kazanılması ve kaybedilmesi sonuçları itibarı ile büyük kazanç ya da kayıptır. Yine toplumda sonucu ölümlere varana husumet ve kavgalara neden olmaktadır. En hafifiyle kişileri madden ve manen rahatsız etmektedir.

Bu nedenle tapuda satım,hibe,ölünceye kadar bakım sözleşmesi,ipotek vs. gibi tescil işlemi yapmadan önce gayrimenkul alanında bilgi sahibi tecrübeli bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz. Tapuda yapılan tescil işlemi ile hakkınızın yendiğini düşünüyorsanız mağdursanız açacağınız tapu iptal ve tescil davasında kendinizi avukatla temsil ettirmelisiniz. Aynı şeklide haksız olarak size tapu iptal tescil davası açıldığını düşünüyorsanız yasal sürelerde kendinizi avukatla savunmanız en doğrusu olacaktır.

Avukat Tevrat DURAN,İstanbul

Randevu almak için: 0553 254 81 34

Av. Tevrat DURAN
Av. Tevrat DURAN

avtevrat

Av.Tevrat DURAN- İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 1999 mezunudur. Adres: İkitelli-Atatürk Mah. Güner Sok. No:1 Teknikyapı Metropark B1 Kule Kat:36 D:295 Küçükçekmece-İSTANBUL GSM: 0553 254 81 34

3 thoughts on “Tapu İptal ve Tescil Davası zamanaşımı,koşulları nerde,kime karşı açılır ?

  • 6 Mart 2017 at 05:05
    Permalink

    Muris muvazaası (bir kısım mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterme) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
    İçin, avukatlara nasıl bir vekaletname verilmelidir ?
    Yani, genel vekaletname mi ? Özel vekaletname mi ? Veya “Muris muvazaası (bir kısım mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterme) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası” ifadesi yeterli mi ?

    Reply
    • 6 Mart 2017 at 07:40
      Permalink

      Cemil Bey, bu dava türü için özel bir avukat vekaletnamesine ihtiyaç yoktur, noterlerde genel dava vekaletnamesi hazırlanması yeterlidir. Bir de avukatın HMK’daki ‘sulh, ibra,kabul,feragat vs gibi’ özel yetkileri istemesi halinde genel vekaletnameye ilave edilmesi gerekir.

      Reply
  • 10 Nisan 2017 at 09:36
    Permalink

    Sayın Tevrat duran bey Tapu iptal ve tescil davalarında (ketmi verese) zamanaşımı veya hak düşürücü süre varmıdır. örnek verirsek veraset ilamında bazı mirasçıların olmamasını fırsat bilerek intikal yapıp 3.şahısa satılan taşınmaz ,geri alınabilirmi , 3.şahıs kötüniyetliyse ve hatalı veraset ilamından haberi olduğunu var sayarsak 20 yıl gibi bir zaman geçmişse açılacak olan bir davada zaman aşımı varmıdır . şimdiden vereceğiniz cevap için çok teşekkür ederim saygılarımı sunuyorum.

    Reply

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir