Şufa ya da diğer adıyla önalım davaları

Şufa davasıŞufa ya da Önalım hakkı “ Paylı mülkiyetteki bir hissedarın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara” yasa ile tanınan bir haktır. Bu hak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve 733.maddesi ile tanınmış olup yasa gereği hakkın doğumu ve kullanımı belirli şartlara tabidir.

Paylı mülkiyette bu arsa,arazi ya da binada olur  bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hakkın hukuk dilindeki karşılığı şufa ya da önalım hakkıdır.  Yasa koyucu şufa hakkını getirerek; paylı mülkiyette mülkiyetin birçok elde paylaşılmasını istememiştir.

Cebri artırmayla yani icra yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Kanun maddesinde paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen, ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır.

Bununla Önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.

Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğünü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli öntasarının 653. maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, Önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Şufa hakkı bağışlama durumunda kesinlikle kullanılamaz. Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir. Bu gibi hallerde gerçekte satış olduğu halde görünüşte tapuda bağışlama gibi gösterilen haller ki biz buna muvazaa diyoruz, bu gibi hallerde şufa hakkının kullanılabileceği Yargıtay içtihatları ile mümkün kılınmıştır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas:  2010/6-94 Karar: 2010/100 Karar Tarihi: 24.02.2010)

Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler yani şufa hakkını kullanmak isteyen hissedar muvazaa iddiasını tanık da dahil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler. Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak da yoktur. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.10.2002 gün ve 2002/6-618 E. 659 K. sayılı kararı)

TOKİ , kendi kuruluş yasası uyarınca  şufa şerhi koyarak taşınmaza mahkeme kararı olmaksızın sahip olabilmektedir.

Şufa davasında hissedar olan kişi dava açarak, yapılan satışın iptali ile tapu kaydının kendi adına tescilini talep eder bu süreçte mahkeme veznesine taşınmazın alım satım bedeli, masraflarını depo eder. Uygulamada yukarıda bir örneğini verdiğimiz hali gibi şufa hakkının bertaraf edilmesi için bir takım hileli işlemler yapılmaktadır. Bu konuyu bir başka yazımıza bırakalım.

 

Değerli okuyucular bir hususu ifade etmem istiyorum ; Bu web site aracılığıyla sizlere temel hukuki bilgiler veriyoruz. Bu web site üzerinden lütfen ücretsiz hukuki danışmanlık niteliğindeki sorularınızı iletmeyiniz. Takdir edersiniz ki aylık 200 bin gösterim alan bu mecrada sorularınıza yetişmemiz oldukça güçtür. Hukuki danışmanlık hakkında  http://www.tevratduran.com/?p=891 linkinden detaylı bilgi alabilirsiniz.  

 

281 defa okundu

avtevrat

Av.Tevrat DURAN- İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 1999 mezunudur. Adres: İkitelli-Atatürk Mah. Güner Sok. No:1 Teknikyapı Metropark B1 Kule Kat:36 D:295 Küçükçekmece-İSTANBUL GSM: 0553 254 81 34

Sevebilirsin...

1 Yanıt

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir