Kamulaştırmada arsa-arazi ayrımı nedir ?

Av.Tevrat DURAN

Av.Tevrat DURAN

Günlük hayatta kullandığımız arsa,arazi ayrımı bu işin içindekiler dahil pekçok kimselerce bilinmemektedir. Kamulaştırma davalarında bir taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu önemlidir. Arsa ile arazi ayrımına göre taşınmaza değer biçme  kriterleri farkılık kazanmaktadır. Bu yazımızda kısaca kamulaştırma hukukunda arsa arazi ayrımını izaha çalışacağız.

Arazi, kısaca  imar uygulaması geçmeyen topraktır. Arsa ise, belediyenin imar uygulaması alanına giren toprak parçasıdır. Buna göre arsanızın üzerine yapı inşaa edebilirsiniz.

Kamulaştırma esnasında arsaya, araziye nasıl değer biçilir. Bakanlar Kurulunun Yargıtay’ca da kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd.) yararlanan ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir. Bu nedenle imar planında yer almasa bile arsa niteliğiyle taşınmaza değer biçilecektir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinin ikinci fıkrasında, <Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır> hükmü öngörülmüş; takip eden üçüncü fıkrasında ise, <Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir> hükmüne yer verilmiştir.

Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulu’nun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.

Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı <Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi> nin 1.maddesi:

“a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan,

b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan,

parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.

Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.

c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçaları,

d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları,

arsa sayılır.”

düzenlemesini içermektedir.

Görüldüğü üzere, madde metninde bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a) ve (b) bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c) ve (d) bentlerinde düzenlenmiştir.

Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırlarının kısmen dışında, kalan bir taşınmazın, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı <Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi”nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (d) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması; aynı maddenin (c) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için de konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herneşekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçası niteliğinde bulunması gerektiği, diğer taraftan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın da, anılan Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (a) bendi uyarınca arsa sayıla bilmesi için imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması; aynı maddenin (b) bendi uyarınca da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalması gerektiği, bunun yanında, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçalarının zirai faaliyette kullanılmamaları gerektiği, her türlü duraksamadan uzaktır.

Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın yani arazinin değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.

Saygılarımla

10.12.2013

AV.TEVRAT DURAN

1.152 defa okundu

avtevrat

Av.Tevrat DURAN- İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 1999 mezunudur. Adres: İkitelli-Atatürk Mah. Güner Sok. No:1 Teknikyapı Metropark B1 Kule Kat:36 D:295 Küçükçekmece-İSTANBUL GSM: 0553 254 81 34

Sevebilirsin...

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir