Ev mi satın alıyoruz yoksa dert mi ?

evGayrimenkul (ev,arsa) Aldıktan Ya Da Sattıktan Sonra Karşılaşabileceğiniz Hukuki Sorunlar. 

Gayrimenkul alıp satarak kazanç ’rant’ sağlayacağımız gibi; kendi işimizde, mesleğimizde elde ettiğimiz birikimlerimizi faaliyetiniz dışında kalıcı,olduğu yerde gelir getirici, zaman içinde değerinin artmasıyla rantabl olan gayrimenkule yatırarak akıllıca yatırım yapabiliriz. Gayrimenkul yatırımında geleceğin garanti edilmesi arzusu yatmaktadır. Çünkü enflasyon ve krizlerin sıklıkla kendini gösterdiği ülkemizde ya işsiz kalırsam,sakat kalırsam ne ile geçineceğim gibi gelecek kaygısı ağır basmakta, özellikle küçük yatırımcı açısından kendini ve ailesini güvende hissetmenin bir yoludur. Bundan olacak ki, yurttaşlarımız genelde kendisini sıkıntılara sokup bir mülk alacak parayı biriktirmeye çalışırlar. Fakat asıl önemli olan, mülkü alırken hukuken sıkıntıya girmemek için dikkatli hareket etmektir.

Yaygın kullanılan şu cümle her şeyi özetliyor “Son 200 yılın önemli sektörü gayrimenkuldür”” Belirli dönemlerde sanayi,turizm,savaş,bankacılık sektörlerinde yatırımlar öne çıkmıştır. Fakat dünyanın son 200 yılına damga vurmuş baskın gelen sektör gayrimenkuldür.  2000’li yıllara kadar İstanbul’da Ataköy, Başakşehir,Bahçelievler İstanbul evleri-Koza Evleri gibi Kamu-Devlet desteği ile büyük ve akıllı yatırımlar gerçekleştirilebilmiş, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) Sermaye Piyasası sistemine girmesi ile emlak sektöründe patlama yaşanmıştır. GYO’lar getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yaparak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektedir.   Büyük sermaye birikimleri gayrimenkul piyasasına girerek kazançlarını katlamışlardır. TOKİ,KİPTAŞ gibi kamusal şirketlerin piyasaya girmesi ve ardından büyük inşaat şirketler aktör olarak yer almaya başladı. Asıl demek istediğimiz ; bu büyük şirketlerin büyük karlar etmesinde profesyonel yardım almasının katkısı büyüktür. Fakat küçük birikim sahiplerinin 10 yıllarda biriktirdiği gelirini hukuksal bilgisizlikle kaybetmesi onlar için acı ve büyük bir yıkım oluşturmaktadır.  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gibi büyük bir sermayeye hükmetmekte iken dahi küçük riskleri almamaktadır. Fakat 1 milyon TL’nin altında nisbeten az sermayeye sahip vatandaşlarımız ise hukuki yardım almadan taşınmazı alıp satarak büyük riskler almaktadır. Cahilin cesareti; bilgisizliğinden ileri gelir notunu da yeri gelmişken düşelim.

 

Gayrimenkul fiyatları Türkiye’de fazla yükselmiş olup ,gelişen ekonomimizde  paranın bu kadar toprağa yatırılması  ekonomimiz için hiç de iyi değildir. Prof. Haydar Baş’ın Milli Ekonomi Modeli’nde para, piyasada her zaman bulunması gereken bir meta olup paranın piyasadan çekilerek belli ellerde (banka,GYO vs) tutulması sürekli büyüme, tam istihdamın, gelir dağılımında adaletin önünde bir engeldir. Gayrimenkule yönelen paranın yatırıma dönüşmesini sağlayacak araçların oluşturulması  gerekir. Kişi kredi ile konut satın alıyor, maaşını alıp doğru bankaya giderek ev taksitini ödüyor, bu şekilde para piyasadan çekilip bankalara ve inşaat şirketlerine yığılıyor, iç piyasa para fakirliği çekiyor; ay sonunu getiremeyen vatandaş kredi kartlarına, ihtiyaç kredilerine yöneliyor. Bu noktayı atlamak istemedim. Neyse asıl konumuza dönecek olursak Mesleki deneyimlerimizde gördük ki;  Gayrimenkul piyasasındaki profesyonel al sat, sat al / yap – sat yapan aktörleri hukuki mevzuat konusunda bilgisiz ve aynı zamanda hukuki yardım almada isteksiz. Aynı şekilde mütevazi birikimi ile konut almaya çalışan işçi,memur,esnaf,KOBİ”ler de  komşusunun/akrabasının dedikodu şeklindeki yanlış hukuki bilgisi ? ile hareket etmekte, avukat yardımı almada isteksiz. Hukuki yardım alınmadan gayrimenkul alım satımında kar edeceğim derken taşınmazın tamamen elinden gitmesi ile bırakınız kar etmeyi taşınmazın tamamı zarar hanesine yazılabilmektedir. Amacımız korkutarak sonuç almak değil, reel piyasayı şeffaf bir şekilde gözlerinizin önüne sermektir. Hukuki bilgiden yoksun insan, karanlık odada yürümeye çalışan insan gibidir. Ya kafasını duvara çarpacak, ya da yerdeki deliğe düşecek ya da talihi iyi ise doğru yol alacaktır.

Avukatın aldığı ücretten fazlasını müvekkiline hukuki katkısı ile kazandırdığı bir gerçektir. Bu nedenle gayrimenkul alırken de satarken de bir meslektaştan hukuki yardım alınmasını tavsiye ederim. Hukuki yardım almadan Arsa satın alan bir yakınımın daha sonra arsasının imar planında yeşil alan/park olduğunu fark etmesi ve arsasının aldığı değere bile satamamasını üzülerek gördük. Aynı şekilde 300.000 TL lik hisseli arsayı tapuda 100.000 TL üzerinden değer göstererek satın alan bir kişinin şufa talebi ile karşılaşması mümkün. O takdirde diğer hissedarlardan biri 100.000 TL ve tapu harç/masraflarını ödeyerek sizin elinizden 300.BİN TL’lik arsanızı üçte bir fiyata alabilecektir. Yine 1.000.000.TL lik arsayı tapuda 100.000 TL değer göstererek satın almanız  halinde gabin/aşırı yararlanma davası ile satan şahıs size 100.000 TL iade ederek 1 milyon Tl’lik arsasını geri alabilecektir. Ya da size vekaletname ile mülk satan bir kişinin asilinin açacağı vekalet görevinin kötüye kullanılması davası ile elinizde tapu ile kalabileceksiniz. Hukuki yardım ile sizlere dava açılmasını engellemeniz mümkün değildir fakat sizlere dava açıldığında elinizde haklılığınızı ıspatlayacak belgelerin bulunması ve davanızı kazanmanızı sağlayacaktır. Bütün bu ihtimalleri kısa başlıklar halinde vererek aklınızda bir soru işareti doğurmak ve ardından hukuki bilgisizliğe, karanlığa bir mum yakmak isterim. “Devletin tapusu var elimde, devletin tapusu iptal edilemez” gibi “Tapu senedi” ne aşırı güven hatalar yaptırmaktadır.

Gayrimenkul aldıktan ya da sattıktan sonra karşılaşabileceğiniz bazı hukuksal problemleri sıraladım, unutulmamalıdır ki bu liste uzundur. Burada bazılarına yer verdim.

 

  1. Şuf’a (önalım) davası
  2. Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma davası
  3. Tasarrufun iptali davası
  4. Mirastan mal kaçırma davası
  5. İradeyi Bozucu Sebeplere dayalı (Yanılma, Aldatma, Korkutma,İhaleye fesat karıştırma, Gabin/aşırı yararlanma)  tapu iptal-tescil davası
  6. Muvazaaya dayalı tapu iptal-tescil davası
  7. Vekalet görevini kötüye kullanmaya dayalı tapu iptal tescil davası
  8. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan müteahhitten mülk satın alma
  9. İnançlı işleme dayalı tapu iptal-tescil davası
  10. Hacizli Yeri satın alma
  11. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile alınan taşınmaz hukuki ihtilafları
  12. İpotekli taşınmazı satın alma
  13. Aile konutu niteliğindeki konutu, eşin rızası olmadan satın alma halinde hukuki ihtilaf
  14. İmar planında yeşil saha,eğitim tesis ,kreş alanı görünen taşınmazın satın alınması
  15. Ehliyetsiz kişiden taşınmaz satın alma
  16. Yolsuz işlemle taşınmaz satın alınması (vekaletnamenin sahte olması vs.)

Av. Tevrat DURAN

 

 

131 defa okundu

avtevrat

Av.Tevrat DURAN- İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 1999 mezunudur. Adres: İkitelli-Atatürk Mah. Güner Sok. No:1 Teknikyapı Metropark B1 Kule Kat:36 D:295 Küçükçekmece-İSTANBUL GSM: 0553 254 81 34

Sevebilirsin...

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir